Как избежать рисков и на что обратить внимание при обмене квартиры

Специалисты рынка недвижимости считают, что обменные сделки с квартирами несут в себе риск гораздо больший, нежели обычная покупка - продажа жилья. Дело в том, что большая часть подобных сделок реализуется в несколько этапов. Обычно в одно и то же время граждане продают собственное и покупают чужое жилье, получая задаток и подыскивая новую квартиру. В итоге чтобы совершить обмен, приходится оформлять цепь сделок с участием от трех и более квартир.

Любая операция с недвижимостью сопровождается определенным риском. При обмене риск потерять время и деньги увеличивается примерно в два раза, считают эксперты. Его причиной могут быть как банальный аферизм, так и легкомыслие при сборе нужных документов. Поскольку в обменной сделке задействованы несколько промежуточных звеньев, то в случае срыва на одном этапе нарушится вся цепь.

Обмен квартиры. Как велик риск?

Первое, на что обратить внимание при обмене квартиры

Риэлтеры настоятельно советуют соблюдать золотое правило при обмене квартир: одномоментность продажи и покупки недвижимости. Чем больше времени проходит между этими этапами, тем менее вероятно, что сделка в целом состоится.

Кроме того, следует позаботиться о том, чтобы размер авансов в последовательных сделках был одинаковым. Тогда в случае срыва сделки все ее стороны останутся при своих деньгах. В ином случае высока вероятность, что кто-то из участников понесет убыток.

Ипотека и материнский капитал при обмене жилья

Еще один совет от экспертов рынка недвижимости: не стоит ввязываться в обменные цепочки, если в них присутствуют материнский капитал или ипотека. Здесь возникает дополнительный риск за счет потери времени. Получить деньги сразу в этом случае не удастся – сделка зависнет на несколько месяцев. За это время на собственность продавца вполне может быть наложен арест, или третье лицо попытается оспорить правомерность сделки.

В качестве примера приведем следующую картину: продавец квартиры приобретает другое жилье, которое находится под банковским залогом. Залог с квартиры снят так и не был – выяснилось, что непогашенных долгов у продавца было множество. Результат сделки: незадачливый покупатель отдал часть денег банку, другую – покупателю, сам оставшись не у дел. К сожалению, такие ситуации на рынке недвижимости - далеко не редкость.

Проверяем продавца на добросовестность

Как не попасться в ловушку недобросовестного продавца

Представим другую ситуацию. Продав старую квартиру, покупатель приобретает новое жилье с лучшими характеристиками, которое продавцу досталось по наследству. Пока оформлялось право собственности продавца на квартиру, другие наследники оспорили сделку, а сам продавец исчез с деньгами.

Такая схема работы для недобросовестных продавцов тоже отнюдь не редкость. Потому следует принять некоторые меры, чтобы свести к минимуму риск встретиться с подобными аферистами. Полностью обезопасить себя от этого, к сожалению, не получится.

Во-первых, вести переговоры при заключении сделки стоит исключительно с владельцем квартиры. По словам риэлтеров, если квартиру продают родственники младшего поколения, то, пока оформляется сделка, пожилой собственник может скончаться, а другие наследники не преминут ее оспорить. Продавец вместе с деньгами покупателя в это время может быть очень далеко.

Во-вторых, риэлтеры советуют проверить продавца на наличие его имени в так называемых «базах должников» - обычно таковыми пользуются коллекторы и службы безопасности. Правда, придется искать знакомого человека, который сможет обеспечить доступ к таким спискам.

Также вовсе не исключена вероятность нарваться на наркомана, который по понятным причинам с легкостью пойдет на любую недобросовестную сделку. Чтобы избежать этой неприятности, стоит обратиться в ГУВД, где также присутствуют списки наркоманов.

Невменяемые и несовершеннолетние при обмене квартиры

Повышенный риск несут в себе сделки, в которых участвуют невменяемые собственники квартир. Пока переходят права собственности на жилье, официальные опекуны могут наложить арест на квартиру. Это одна из мошеннических схем, результатами которого могут стать потраченные нервы и время, а то и серьезные финансовые потери со стороны покупателя.

Еще одно обстоятельство должно насторожить потенциального покупателя: наличие собственников-детей. Такие сделки можно совершать лишь с согласия органов опеки. И даже при наличии разрешения далеко не факт, что сделка не будет оспорена позднее. К примеру, со стороны органов опеки сделка была одобрена лишь с условием, что в новой квартире у малолетнего члена семьи будет владеть такой же долей, как и в проданной. И если родители этого условия не выполнят, то органы опеки имеют полное право оспорить сделку через суд. Еще больше подобную ситуацию осложнит то, что семья продавцов после сделки сменит город проживания – органы опеки попросту могут их не найти.

Взвесьте все за и против при обмене квартиры

Резюме: что необходимо помнить при обмене жилья

Резюмируя вышесказанное, все же стоит сказать: не нужно чересчур бояться обменных сделок. Просто нужно, приступая к процессу, заранее свести возможные риски к минимуму.

Идеальный вариант обменной сделки риэлтеры рисуют так: покупка проходит в одно время с продажей, суммы авансов при этом одинаковы. Приобретаемое жилье принадлежит одному владельцу – дееспособному, не страдающему алкоголизмом или наркоманией, имя которого не значится в «базах должников» коллекторских агентств. В сделке не предусмотрено участия ипотечного кредита или материнского капитала.

Пусть достичь столь идеальных условий далеко не просто, однако, чем большему число приведенных советов вы будете следовать, тем меньшей будет для вас вероятность потерять время, нервы и деньги во время обмена квартиры.

Будьте аккуратны и внимательны при обмене жилья

Вам также может быть интересно: