Об ипотеке и рассрочке

Естественно, что продавцы жилой недвижимости уважают покупателей с деньгами. Те же, в свою очередь, стремятся купить сейчас, а заплатить потом. Чтобы удовлетворить столь противоречивые требования, нужен некоторый метод, который с помощью волшебства снимет все разногласия, чтобы и волки были сыты, и овцы целы. Однако после обсуждения «Способов финансирования покупки квартиры на первичном рынке недвижимости» за круглым столом оказалось, что фактически способов, предлагаемых к рассмотрению, только два: ипотека или рассрочка от застройщика. Какая разница между этими вариантами? По словам Людмилы Потаповой, руководителя департамента продаж компании «ГУТА-Девелопмент», все покупатели интересуются возможностями отсрочки платежей. Как минимум 50% клиентов, которые обращаются в офисы продаж, задают соответствующие вопросы, причем число обращений примерно одинаково как для рынка объектов экономкласса, так и для элитных объектов. Однако причины таких обращений за рассрочкой платежей принципиально отличаются для людей с разным уровнем достатка.

Побудительные мотивы богатых людей, у кого реально есть деньги, объясняются нежеланием забирать деньги из бизнеса или с депозита в данный момент. Возможно также наличие другой недвижимости, предназначенной для продажи. Однако процесс продажи не терпит спешки, поскольку продавец хочет получить максимальную цену. Вследствие подобных причин покупатель дорогой недвижимости может временно испытывать недостаток свободных средств, поэтому он хочет отложить оплату на относительно небольшой срок – скажем, на полгода. Застройщики идут навстречу таким клиентам и предоставляют программы с рассрочками до полугода, причем рассрочки на такой период бесплатны. У покупателей недвижимости «эконом» и «бизнес» класса обстоятельства совсем иные. Обычно у этих людей просто нет необходимых средств, поэтому они вынуждены растягивать платежи на 10-20 лет. Такую возможность они получают в рамках классической ипотеки, кредитуемой банками.

Состоятельные клиенты также очень внимательно оговаривают условия рассрочки, интересуются, какова будет конечная сумма оплаты. Рассрочка для них очень удобна, поскольку переплата весьма умеренная. Стандартная для нынешнего рынка рассрочка на 1,5 года, с первоначальным взносом 30%, с 12% годовых на остаток задолженности, обойдется в 6,5%переплаты от стоимости квартиры. Ипотечное кредитование на тех же условиях, но на срок 10 лет , обойдется клиенту в двукратную переплату. Таким образом, «экономные» покупатели попадают в кабалу из-за того, что у них отсутствуют возможности купить квартиру каким-либо другим способом. Выступление Кристины Хмель, директора департамента ипотечных программ компании «МИЭЛЬ-Новостройки» было полностью посвящено анализу ситуации на ипотечном рынке. По ее мнению, прошедший год показал положительные сдвиги на рынке ипотеки.

Ипотека

Примерно с середины 2010 года начала ощущаться активизация кредитования под залог недвижимости, в этой схеме стали работать все больше банков; началось снижение процентных ставок, а также требований к размеру первоначального взноса. В настоящее время кредитование приобретений новостроек производится под 12,3% годовых. Многие банки при кредитовании новостроек отказались от дополнительных требований в виде залога недвижимости покупателя или поручительства. Обстановка в сфере кредитования недвижимости возвращается к докризисному уровню. Государство также принимает участие в ситуации, путем корректировки законов, запуском различных программ наподобие АИЖК «Стимул» и «Новостройки». С другой стороны, потенциальным покупателям не следует откладывать сделку, рассчитывая на дальнейшее улучшение условий кредитования. Эксперты прогнозируют, что ставки по кредитам до конца года если и снизятся, то не более чем на один процент. Размер первоначального взноса – 10% также оптимальный, поэтому не следует ожидать его снижения.

По словам Михаила Гаврильчука, руководителя отдела продаж новостроек компании IntermarkSavills, в период кризиса застройщики конкурировали друг с другом, предоставляя покупателям скидки и льготы. С окончанием кризиса размер дисконта остановился на уровне 10% и перестал снижаться. Продавцы стали конкурировать между собой другими методами, предоставляя более удобные схемы рассрочек и выгодные условия оплаты. Эксперты понимают, что состоятельные клиенты, приобретающие дорогие объекты недвижимости, при необходимости могли бы заплатить всю их стоимость сразу, однако считают все же, что рассрочка все равно им нужна. Это, в первую очередь, способ остановить цену в тот момент, когда вносится первый взнос, а не откладывать покупку до момента, когда будет собрана вся сумма. Что же касается ипотеки, то М.Гаврильчук считает данный механизм полезным даже для тех, кто не пользуется этой услугой. Наличие ипотеки на объекте само является гарантией проверки застройщика и его объекта банком, предоставляющим кредиты. Это может свидетельствовать о том, что строительство идет как надо и будет завершено в срок.

Юлия Заморова, финансовый директор компании Galaxy Group в своем выступлении привела конктретный пример стимулирования продаж за счет удачно составленной программы кредитования. Речь шла о ЖК «Бутово-Парк». Продажа квартир в этом комплексе началась в 2009 году, то есть в момент разгара кризиса, что не способствовало спросу. Застройщику не удалось привлечь в партнеры для ипотечного кредитования ни один банк, поэтому компания стала предоставлять собственные рассрочки на срок до пяти лет, при условии процентной ставки 1,5% в месяц на остаток задолженности. По словам Юлии Заморовой, эти условия не смогли обеспечить гарантированный спрос на квартиры. Первая кредитная организация, начавшая сотрудничать с застройщиком - Газпромбанк. Однако условия кредитования этой организации – под 15% годовых, оказались не намного мягче и не обеспечили ажиотажного спроса среди покупателей жилья. Гораздо удачнее оказалось подключение к сотрудничеству в середине прошлого года Сбербанка, который объявил о начале специальной программы «В десятку!» для данного объекта, которая предусматривает размер первоначального взноса не менее 10%, с последующим предоставлением кредита сроком на 10 лет под 10% годовых. Акция имела фантастический эффект. Активизировались не только продажи, но даже начался переход покупателей, приобретших квартиры раньше, в программу Сбербанка. В настоящий момент реализовано 290 квартир в ЖК «Бутово-Парк», причем 200 из них приобретены с помощью ипотеки.

Рассрочка

В своем выступлении представитель Московского банка Сбербанка России Таир Мамедов высказал мнение о возможности изменения ключевых параметров кредитов в ближайшем будущем. Он считает, что коррективы могут быть лишь «косметическими». Темпы роста ипотечного кредитования в России достаточно устойчивы, в течение 2010-2011 годов рост количества выданных ипотечных кредитов в России составлял около 12%. Журналисты задавали многочисленные вопросы именно представителю Сбербанка, который занимает лидирующие позиции на финансовом рынке.

Особенно их интересовал вопрос о возможности ипотечного кризиса, аналогичного американскому четыре года назад, если произойдет снижение или даже отмена первоначального взноса. Т.Мамедов напомнил, что ипотечные кредиты в США выдавались всем подряд, часто вообще без того, чтобы человек хоть что-то скопил на приобретение квартиры. По его словам, доля подобных кредитов в ипотечном портфеле Сбербанка не превышает 10% и, кроме того, чтобы получить подобные условия, заемщик должен пройти очень жесткий андеррайтинг. В обсуждении за круглым столом была затронута и тема материнского капитала, поскольку в законодательство внесены поправки, позволяющие использовать маткапитал в качестве первоначального взноса для ипотеки.

Следует сказать, что вопрос использования материнского капитала для приобретения элитного жилья вызвал в зале веселое оживление. Скорее всего, доля подобных покупок составляет ноль целых, ноль десятых. Главный вывод, который можно вынести из результатов встречи, это существование разных категорий покупателей, которым интересны либо рассрочки, либо ипотека. Кроме того, любая программа продаж имеет свои плюсы и минусы, поэтому можно дать совет потенциальному покупателю: подробно их изучить и уметь использовать с выгодой для себя.

Лучшим решением в данном случае обратится к профессионалам. Достаточно прийти к нам в офис в городе Электросталь по адресу: ул. Первомайская, д.3 или позвонить по тел: 8(926)478-44-26. После этого наши специалисты помогут Вам в решении данного и других вопросов



Вам также может быть интересно: