Законность перепланировок квартир в новостройке

Современные новостройки все чаще строятся по индивидуальному проекту, поэтому возрастают шансы подобрать именно такую квартиру, которая будет точно отвечать потребностям и запросам покупателя недвижимости по планировке. Тем не менее, многие собственники перед тем, как въехать в свое "гнездышко", хотят внести кое-какие изменения вроде смещения стены, либо объединения-разъединения санузла. Им кажется, что тогда все будет идеально, и можно будет сразу получать ключи и въезжать. MetrInfo.Ru – издание о недвижимости занялись выяснением того, можно ли произвести перепланировку новостройки до ее заселения, кто будет производить переделку и во что это обойдется.

Ознакомившись с информацией, специалисты рынка недвижимости пришли к выводу о том, что в строящемся доме полную перепланировку сделать не удастся, тем более в Москве. В теории закон не препятствует выполнению перепланировки квартиры до того, как дом будет сдан в эксплуатацию, причем технические препятствия переделки отсутствуют. Однако, по утверждению коммерческого директора компании TEKTA GROUP Романа Семчишина, организационно оформить эту операцию в согласии с законом настолько трудно, что практически никто не отваживается на это. Градостроительный кодекс РФ обязывает прописывать планировку квартир, в том числе свободную, в проектной декларации, согласно статьи 48 ГсК РФ (пп. 4, п. 12). Проектную декларацию отправляют на госэкспертизу, а после того, как она пройдена, застройщик ее утверждает. Перепланировка квартиры подразумевает отклонение от согласованной проектной декларации, так что придется вносить изменения в проектную документацию и снова повторять весь процесс экспертизы и утверждения документации у застройщика. Дополнительное осложнение состоит в том, что до того, как дом будет введен в эксплуатацию, у застройщика на руках будут только предварительные данные обмеров БТИ, а делать по ним проект перепланировки согласится далеко не любая проектная организация.

Согласование перепланировки, а тем более сами работы весьма трудно реализовать. Директор "НДВ Проект Концепт" Борис Леонтьев полагает, что в столице нет никакой возможности производить перепланировку на стадии строительства. Ответственность за любую перепланировку несет Мосжилинспекция, куда подаются документы на узаконивание изменений, причем должно быть представлено свидетельство на собственность. Гражданин же до того, как дом будет введен в эксплуатацию еще не является собственником жилья, поэтому он не вправе производить перепланировку. В Подмосковье, по сведениям Леонтьева, возможность перепланировки квартиры до оформления свидетельства на собственность существует. Так в городах Красноармейск, Ивантеевка разрешена перепланировка еще до сдачи дома в эксплуатацию. Процедура предполагает выполнение проекта перепланировки, затем его согласование с автором проекта, а далее главного архитектора города. После этого проект сдается в БТИ еще до проведения им обмеров новостройки. После этого покупатель квартиры должен сразу же выполнить ее фактически согласно проекту перепланировки. БТИ будет готовить паспорт новостройки с внесенными изменениями.

Новостройки

В целом же в Московской области выполнение перепланировок в недостроенных домах также сильно затруднено, поскольку большинство застройщиков предпочитают этим не заниматься. Александр Энгель (руководитель отдела новостроек ГК "МИЦ") объясняет это не только чрезмерно усложненной процедурой согласования. Еще и тем, что для девелоперов неудобно заниматься индивидуальными переделками, поскольку они обычно работают с большими объемами строительства, а переделка означает отклонение от стандартного процесса работы. Если собственник сможет договориться с застройщиком или девелопером о перепланировке, то будет оформлен отдельный договор на некоторую сумму – дополнительно к стоимости жилья. После этого оформляется доверенность на исполнителя (застройщика, девелопера, компанию-партнера), после чего он занимается согласованием изменений в проектной документации. Маркетинговый директор ГК "Домостроитель" Ольга Гусева рассказала о порядке действий. «Все начинается с разработки проекта, затем идет процедура согласования, и только после того, как документация будет готова, можно будет начинать работы по перепланировке.»

Выполнение проекта и его экспертиза
В большинстве случаев до момента ввода новостройки в эксплуатацию производят только разработку проекта перепланировки, для которого нужен только план квартиры согласно проектной документации дома и совместные идеи проектировщика и будущего владельца. Исполнителем проекта могут быть дочерние фирмы девелоперов и застройщиков, либо их партнеры. Если не удается заинтересовать застройщика или его партнеров, то можно легко найти стороннюю компанию. Обычно согласование перепланировки делает та же проектная организация, что выполняла дизайн-проект новой квартиры. Ольга Гусева из ГК "Домостроитель"рассказала, что раньше эта процедура была очень трудоемкая и длительная, но в последнее время для жителей Москвы ситуация улучшилась. Властями принято решение об упрощении оформления перепланировок. Для этого разработаны и представлены типовые проекты перепланировок для стандартных серий многоквартирных домов.

Борис Леонтьев из "НДВ Проект Концепт" объяснил ситуацию по поводу "Нового постановления правительства Москвы № 508-ПП ". Оно касается организации перепланировки и (или) переустройства жилых и нежилых объектов в многоквартирных домах. Оно позволило сильно упростить порядок согласования перепланировок, за счет отмены одобрения министерства ГО и ЧС, а также СЭС. В настоящее время осуществляется передача документации в Жилищную инспекцию, что называется в «одно окно». А после определенного периода ожидания (максимум через 45 дней.) клиент получает согласование или мотивированный отказ. Самостоятельное согласование проекта, по мнению Романа Семчишина из TEKTA GROUP, будет стоить много времени и нервов, процесс может продлиться год и даже больше, даже несмотря на то, что чиновники сейчас относятся к этому вопросу лояльно. Поскольку в процедуре много нюансов, то специалисты не советуют делать это самому. Лучше обратится в наше агентство недвижимости "Элфаворит" по адресу: город Электросталь, ул. Первомайская, д.3 или позвонить по телефону 8(926)478-44-26

Покупка квартиры

При обращении к специалистам, по информации Ольги Гусевой из ГК "Домостроитель", придется заплатить за разработку и согласование проекта перепланировки от 40 до 100 тысяч рублей. По информации Романа Семчишина из TEKTA GROUP, согласование эскиза перепланировки стандартной двухкомнатной квартиры площадью 50 м кв. будет стоить в среднем примерно 50 тыс. руб., а проработка и согласование проекта - в 70000 - 80000 рублей. Кроме того цена может изменяться в зависимости от сложности будущей перепланировки, серии дома, этажности, площади и даже расположения новостройки, то есть ее нахождения на территории Москвы, либо в районах и городах Подмосковья. Учитывая вышеизложенное, в Москве придется забыть о переделке квартиры до того, как дом будет сдан в эксплуатацию и даже после – до того, как будет получено свидетельство о собственности и паспорт жилья. В Подмосковье эта возможность, как говорилось выше, не исключается, но нужно понимать, что и планирование перепланировки, и строительные работы могут проводиться либо застройщиком, либо девелопером с аффилированными компаниями. Не допускается никаких сторонних организаций, а также самостоятельного выполнения всех работ, поскольку покупателей не пропускают на стройку.

Естественно такой порядок удорожает стоимость процедуры на 20-30%, если не больше. Вообще говорить о стоимости работ по перепланировке сложно, поскольку это процедура во многом индивидуальна и определяется многими факторами. Эксперт Гусева объясняет это на примере межкомнатных перегородок: «Если перегородки из гипсокартона, то стоимость одна, а если материал стены –кирпич, то стоимость повышается». Средняя стоимость работ по переустройству квартир в столичном регионе на сегодняшний день составляет 4000 - 6000 рублей/квадрат. Плюс нужно купить строительные и отделочные материалы, цена на которые зависит от фантазии хозяина. Перепланировка в доме, сданном в эксплуатацию, тем более, если квартира уже принадлежит собственнику, обойдется дешевле и потребует меньше хлопот.

Все документы, которые требуются для согласования, в этом случае будут на руках у хозяина квартиры, и не нужно будет искать каких-то "трудных путей",. При этом сами работы по перепланировке можно будет выполнять силами любой компании или даже привлекать дешевых гастарбайтеров. К тому же некоторые застройщики предоставляют своим покупателям хорошие скидки при выполнении дизайн-проекта переделки, при условии привлечения к работе дочерних профильных фирм, либо компаний-партнеров. Иногда услуга может быть предоставлена бесплатно. К примеру, "Пересвет-Групп" поручала разработать полный дизайн-проект квартир компании "Пересвет Девелопмент" для клиентов в качестве бонуса. Нужно понимать, что дизайн-проект включает план перепланировки, чертежи полов, потолков с указанием разновидности покрытий, развертку стен с раскладкой плитки, схему расположения электротехнических изделий и светильников, планы расположения встроенной мебели, смету всех планируемых работ, консультации по подбору отделочных материалов, сантехники, мебели, а также различных предметов интерьера.

Средняя стоимость всех работ для 1-2-комнатной квартиры составляет 80-150 тыс. руб. Очевидно, что если собственник затевает переделку квартиры в новостройке, то лучше начинать делать это после того, как дом сдан в эксплуатацию и оформления жилья в собственность. Затем можно начинать перепланировку и ремонт. Бывает, что иногда чересчур активные покупатели жилья затевают перепланировку еще до того, как получат документы о собственности, как только получат ключи на руки. Такая спешка без необходимой разрешительной документации считается незаконной.



Вам также может быть интересно: